Татьяна, собственница однокомнатной квартиры и одинокая мама восьмилетнего Пети, понимала, что вскоре ее сыну понадобится отдельная комната. Она решила приобрести двушку в новостройке на окраине, продав свое жилье в хорошем обжитом московском районе и переехав на время к маме. Изучив варианты, она нашла подходящий: жилой комплекс строился хорошими темпами, известный девелопер внушал доверие, во дворе выбранного дома обещали построить школу. В офисе продаж застройщика Татьяне предложили взяться за продажу ее однушки в обмен на бронь и последующую покупку новеньких 55 квадратных метров…
Механизм взаимозачета
Таких клиентов, как Татьяна, в офисах продавцов новостроек примерно 10% от общего числа покупателей, говорят в компании «Бест-Новострой». Схема взаимозачета позволяет им переехать из старой хрущевки в новый дом, причем часто без значительной доплаты. При этом нет необходимости сначала совершать продажу, и затем, по факту получения денег, искать новое жилье. Суть — как раз в одновременном выполнении двух задач, покупки и реализации квартиры. «Подобная практика позволяет избежать финансовых рисков, а также того, что интересующий вариант в жилом комплексе уйдет другому клиенту, — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Механизм понятен и удобен — вы выбираете и резервируете квартиру в новостройке и заключаете договор на продажу своего жилья на вторичном рынке в одной и той же компании. Далее для вас находят покупателя, и сделки по отчуждению и подписанию ДДУ происходят фактически одновременно. Другими словами, нет рисков продать жилье и не купить его».
Бронь на квартиру в новостройке, как правило, сохраняется в течение месяца, пока идет поиск покупателя на продаваемую площадь. Отметим, что в каждой компании существуют свои условия оказания услуг, поэтому стоит заранее уточнить все детали. Например, Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», рассказывает, что жилье в указанном ЖК резервируется на три месяца. «Услуга бронирования стоит 50 тыс. руб., которые при заключении сделки вычитаются из общей стоимости квартиры. Цена новостройки фиксируется на все три месяца», — отмечает эксперт. Если за этот период продажа объекта на вторичном рынке не состоялась, то вариант в строящемся доме выйдет в свободную продажу. В «Метриум Групп» платеж за бронирование составляет 1–2% от стоимости квартиры и входит в общую сумму сделки. Существует и практика бесплатного резервирования жилья, но при этом цена квадрата не «замораживается». Так что есть риск, что за время реализации «вторички» новостройка подорожает.
Довериться риэлтору
По данным «Бон Тон», средний тариф на риэлторские услуги по взаимозачету составляет от 2,5 до 6%, однако игроки рынка готовы вводить акции, позволяющие клиенту сэкономить. Например, выпускают сертификаты номиналом 99 тыс. руб., которыми можно воспользоваться в течение трех месяцев со дня выдачи. «В стоимость включены реклама, продвижение и показы квартиры, подготовка документов, проведение переговоров, юридическая помощь, выполнение сделки, полное сопровождение клиента до момента подписания ДДУ и начала работы с менеджером департамента новостроек», — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». А в компании «Бест-новострой» предоставляют скидку со 150 до 90 тыс. руб.
Но часто у покупателей недвижимости возникает соблазн сэкономить на риэлторском вознаграждении. И они пытаются продать квартиру самостоятельно. «А в итоге понимают, что теряют значительно больше, — добавляет Наталия Кузнецова. — Только на принятие решения — с помощью кого продавать квартиру — может уйти от одной до двух недель». Добавим сюда оценку жилья, подготовку документов, поиск клиента, выход на сделку, а также регистрационные действия.
Если все же выбран вариант «сначала продал, потом купил», есть риск не успеть приобрести новое жилье по интересующим ценам. Выбор также может сократиться, и придется искать либо деньги для доплаты, либо другой проект.
Не путать с trade-in!
«На сегодняшний день под термином «взаимозачет» понимают довольно широкий спектр услуг, который позволяет клиенту реализовать свою квартиру на вторичном рынке и купить квартиру в новостройке», — указывает Алексей Бернадский, руководитель отдела вторичной недвижимости Est-a-Tet. Наряду с описанной выше схемой существует вариант выкупа вторичного объекта компанией (застройщиком или риэлтором). Он подходит только тем, кто готов пожертвовать выгодой ради быстрой сделки. Цена скорости — потеря более 10% от рыночной стоимости. «Клиент решается на trade-in, если, например, на новостройку предлагаются краткосрочные выгодные условия покупки. Тогда реализация квартиры с дисконтом возмещается покупкой нового объекта с хорошей скидкой», — отмечает Алексей Бернадский.
При этом взаимозачет распространен шире, чем trade-in: на него, по данным «НДВ-Недвижимость», приходится около 35% от общего объема вторичных сделок. Тем, кто совершает данный обмен, не нужно нести потери из-за дисконта, а текущие экономические условия только подстегивают спрос. Вторичный рынок стагнирует, поэтому есть смысл менять этот актив на растущий, то есть, новостройки. Последние повышаются в цене по мере увеличения стадии готовности проекта. Кроме того, дорожают строительные материалы и себестоимость в целом.
Алексей Бернадский отмечает, что спрос на альтернативные сделки (взаимозачет, по сути, — та же «альтернатива») вырос на 20–25% за последний год, что связано с уменьшением денежной массы на руках у населения. «С кризисом доходы упали, делать накопления стало сложнее из-за увеличения статей расходов, поэтому улучшение жилищных условий планируют в основном за счет продажи имеющихся активов», — резюмирует эксперт.
В любимчиках у банков
Для покупателей, планирующих прибегнуть к ипотеке, приятным моментом будет наличие госсубсидирования на новостройки (под 11,4–12%). Как отмечает Александр Зубец, сумма заемных средств обычно составляет 1–2 млн руб. (порядка 20–30% от общей стоимости). Банки охотно кредитуют «взаимозачетников». «При большом первоначальном взносе возможны даже скидки по процентной ставке — в среднем 0,3–0,5%», — утверждает Наталия Кузнецова.
В практике «Метриум Групп» около 20% сделок по взаимозачету проходит с использованием ипотеки. Остальные 80% клиентов полностью закрывают покупку суммой от продажи старого жилья.
Трудности на пути к мечте
Старая квартира продана, а новая еще не построена. Так что придется позаботиться о временном жилье — арендовать его или переехать к родственникам. Кому-то удается договориться о найме своей бывшей квартиры с новыми собственниками. В выигрышном положении находятся клиенты, имеющие еще одну квартиру. «Да, покупатель после продажи своей квартиры вынужден ждать, когда объект будет сдан, но это оправданно, — считает Светлана Бирина. — Цены на новостройки после ввода в эксплуатацию существенно повышаются».
Владимир Каширцев рекомендует также реально оценить сроки и стоимость реализации имеющейся квартиры. Максимум, на что может рассчитывать клиент — это три месяца бронирования новостройки. Но эти условия довольно редки. Лучше ориентироваться на один месяц и не завышать ценовые ожидания — это может сорвать сделку. «Если звонков или показов по реализуемой квартире крайне мало, придется снижать стоимость», — говорит Александр Зубец.
В качестве еще одного риска эксперты обозначили сам выбор строящегося дома. И тут лучше остановиться на известной компании с хорошей репутацией. Стоит изучить доступную информацию, приехать на площадку и посмотреть, насколько активно ведутся работы, и нет ли провалов по темпам. Веб-камеры, ведущие трансляцию стройки, упростят эту задачу.
Мнение
Наталия Кузнецова генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»
«Далеко не все готовы менять свою квартиру на новостройку. Для этого есть и объективные причины (например, негде жить после продажи единственного жилья), и субъективные. Но для некоторых категорий клиентов это единственно правильный вариант решения жилищного вопроса».