«Три кита»
В настоящее время в Москве функционирует более десятка креативных кварталов, где предлагаются в аренду коммерческие площади — как офисные, так и свободного назначения. Специалисты компании Colliers International разделяют их на три типа.
«Поскольку они все являются объектами редевелопмента бывших промышленных территорий и фабрик и относятся к классу В+/В—, основные отличия состоят в подходе менеджмента, ценообразовании и пуле арендаторов», — утверждает Вероника Лежнева, директор департамента аналитики Colliers International в России.
Так, «Даниловская мануфактура» представляет собой бывшую фабрику, реконструированную с целью коммерческой эксплуатации. Однако как прилегающая территория, так и помещения в составе комплекса с успехом используются для проведения мероприятий креативной направленности для широкой публики (например, фестивали). К объектам подобного типа специалисты относят бизнес-парк «АРМА», «Трехгорную мануфактуру», БЦ «Большевик», на территории которого расположены не только офисные здания, но и музеи.
Уникальны в своем роде объекты редевелопмента «Луч», «Фабрика Станиславского» и «Красная роза». Они отличаются качеством реконструкции и высокими ставками аренды, а значит, аудитория их арендаторов ограничена рамками их дохода. В более доступной ценовой категории и с уклоном скорее на бизнес, чем на креатив, находятся БЦ «Новоспасский двор» и «ЛеФорт», утверждают эксперты.
И еще один тип креативного пространства сформирован за счет пула арендаторов — когда под одной крышей уживаются не только офисные операторы различных сфер деятельности (реклама, дизайн, IT и т. д.), но и выставочные пространства, независимые мастерские, галереи, шоу-румы, образовательные учреждения и пр. Как правило, такие проекты представляют собой скорее арт-кластеры, чем деловые кварталы. Диапазон ставок на подобные помещения довольно широк, но в целом зафиксирован на уровне ниже среднерыночного показателя в сегменте В. Среди достаточно заметных объектов — ArtPlay, Flacon, «Красный Октябрь», «Винзавод», «МЭЛЗ», «Кристалл», ЦТИ «Фабрика» и др.
«Некоторые из них обладают ярко выраженной творческой концепцией. Например, такие, как «Флакон», «Винзавод» и ArtPlay, очень строго относятся к отбору арендаторов собственных офисных площадей и стремятся к сохранению изначального замысла своих проектов именно как творческих кластеров. Владельцы иных проектов — «Трехгорная мануфактура», «Даниловская мануфактура», «Красная роза», «Новоспасский двор» — не концентрируются лишь на арендаторах из креативной сферы, но готовы их рассматривать», — говорит Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium. По его данным, большинство творческих объектов располагается в пределах Третьего транспортного кольца. А коммерческие условия аренды сравнимы с аналогичными в бизнес-центрах сопоставимого качества и местоположения. Так, объекты класса В+ сдаются в аренду по ставкам около 30 тыс. руб./кв. м/год в зависимости от локации. (Причем до кризиса в некоторых креативных деловых кварталах существовал лист ожидания арендаторов, которые готовы были арендовать офис по высоким ставкам.) Если же речь идет о проекте класса В, то там предъявляются минимальные требования к качеству отделки и инфраструктуре, но и ставка, соответственно, не превышает 20 тыс. руб./кв. м/год даже при центральной локации.
Фабрики XXI в. производят интеллект
«Сегодняшние заводы и фабрики — это атмосферные пространства, где все подчинено задаче: думать наилучшим образом, мыслить нестандартно. Инновационное производство сосредотачивается в историческом центре города, в особой атмосфере, которая помогает привлекать лучшие кадры, а следовательно, влияет на успешность науки и бизнеса, экономику в целом», — объясняет Андрей Патрушев, директор департамента маркетинга и PR компании KR Properties.
Фабрики нового поколения производят не физический, а интеллектуальный продукт, говорят эксперты. Здесь вместо станков — компьютеры и высокотехнологичное оборудование, вместо рабочих — программисты и ученые, вместо цехов — исследовательские лаборатории и центры 3D-прототипирования. В современных условиях, когда успешный специалист должен тратить на работу по 8–12 ч в день, выбор комфортного во всех отношениях места стал одним из ключевых мотивирующих факторов для сотрудников.
«Чем лучше место, где располагается компания, тем лучшие кадры она может привлекать. Чем лучше кадры, тем лучше бизнес. Чем лучше бизнес, тем выше прибыль. В наших проектах все якорные арендаторы в среднем выросли более чем в два раза в объеме арендуемых площадей за период пяти — восьми лет. Несмотря на непростую экономическую ситуацию, подавляющее большинство договоров аренды мы заключаем на период не менее пяти — семи лет. Это удобно и выгодно обеим сторонам: арендатор точно понимает возможности для роста своего бизнеса, девелопер правильно прогнозирует свои доходы», — считает А. Патрушев.
Сегодня многие российские компании пересматривают устоявшиеся традиции и отношение к классическим офисам. Они готовы к переходу на гибкие, креативные бизнес-объекты. Причем не только из-за стремления оптимизации рабочего пространства, но и для эффективного использования его с целью раскрытия потенциала сотрудников.
«Иногда в креативные пространства переселяются отдельные сотрудники, иногда — целые подразделения. Так формируются сообщества близких по духу и занятиям людей. В таких проектах удобно и выгодно развивать не только стартапы, но и направлять туда состоявшийся бизнес. Ведь появляется возможность ежедневных встреч с представителями других компаний, которые могут помочь решать конкретные бизнес-задачи и даже стать клиентами», — комментирует Александр Самодуров, руководитель NAI BecarApartments.
Как следствие, изменилась целевая аудитория творческих объектов. Например, шесть — восемь лет назад арт-кластерам отдавали предпочтение исключительно креативные компании: дизайнерские бюро, художники, скульпторы, арт-кафе, школы йоги и хореографии, агентства по организации праздников, театральных постановок, салоны красоты, художественные галереи и конторы антиквариата. Собственно, они явились двигателями этого продукта на рынке, так как спрос был, а предложение отсутствовало. Сегодня же список арендаторов может быть самым разным. По данным Cushman & Wakefield, преобладают дизайнерские бюро, креативные агентства, интернет-магазины, штаб-квартиры торговых сетей, а также компании медиасферы и IT-технологий. Однако среди них есть и фармацевты, бэк-офисы банковских и финансовых структур, телекоммуникационных компаний.
«Сегодня, когда лофты стали очень качественными, арендаторы смотрят на цену и качество жизни. Похоже, рынок просто устал от стекла и бетона», — считает Елена Колесникова, старший директор отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield.
Среди арендаторов эксперты выделяют компании IT и медиасекторов. В KR Properties считают, что успех высокотехнологичных операторов крайне важен для развития российской экономики в целом.
«В экономическом отношении IT-пространства, подобные «Красной розе», не только дают городу дополнительные рабочие места, но и привлекают международные инвестиции, создают площадки для межотраслевых саммитов и конференций федерального и мирового значения. Это мощный импульс к развитию российского бизнеса, обеспечивающий его уникальными технологиями, рожденными в стенах современных технопарков. Таким компаниям сложно развиваться в помещениях стандартных бизнес-центров просто в силу специфики персонала, которые исповедуют достаточно свободный и демократичный подход к организации своего рабочего и личного пространства», — говорит А. Патрушев.
Лофт — уникальный стиль
Помещения в креативных деловых кварталах столицы в основном представляют собой лофты: стены из красного (обработанного) кирпича, высокие потолки, двухуровневые помещения, большие оконные проемы и широкие подоконники, свободная планировка. Важным в лофте является присутствие нескольких форматов мест общего пользования, в том числе переговорные, кафе, кофе-пойнты, зоны релаксации и комнаты для индивидуальной работы. Площади отличаются многофункциональностью и мобильностью. Например, двухуровневые пространства можно использовать как рабочую зону и шоу-рум. На втором этаже также можно жить, а работать и принимать клиентов на первом.
«Лофт — уникальный стиль. В нем удачно компонуются несочетаемые элементы, разные стили. А еще он выгоден своим минимализмом. Арендатор тратит средства лишь на аксессуары, мебель, детали интерьера. Экономия на ремонте может составлять в среднем до 30% по отношению к затратам на отделку офиса в бизнес-центре похожей локации», — утверждает Роман Аблаев, генеральный директор «Хайтэк Девелопмент».
«Уникальность формата лофт позволяет создавать продукт, который продает себя сам. Просто территории необходимо продуманное, пошаговое, концептуальное развитие. Создается особая среда с высочайшим синергетическим эффектом за счет истории места, его архитектурной уникальности, высокого качества реализации и новейшего технологического оснащения», — добавляет А. Патрушев.
Первые арендаторы «Даниловской мануфактуры» и «Красной розы» являются живыми свидетелями преобразования фабрик в инновационные кластеры. Так, Rambler&Co зашла на «Даниловскую мануфактуру» еще в 2010 г. «Тогда нас привлек новый формат бизнес-центра, предлагающий самим сформировать вокруг себя необходимую среду. И нам удалось сделать это пространство живым, легко трансформирующимся и подстраивающимся под задачи различных проектов, которых на данный момент более 50. Безусловно, очень важным было то, что мануфактура продолжала реконструировать все новые площади. Таким образом совпали наши векторы развития, мы смогли практически в любой момент иметь резервы для расширения и, наконец, собрать в 2015 г. всю компанию (порядка 1800 человек) под одной крышей», — рассказывает Дмитрий Бойко, административный директор Rambler&Co.
Другая отличительная черта лофтов — чаще всего это не одинокие офисные здания, а части развитых кварталов. Соответственно, обязательная инфраструктура бизнес-центра (банкомат — аптека — цветы — кафе) принимает совершенно новые формы города в городе.
«Чаще всего такие кварталы состоят из разных по объему и функционалу зданий: это удобно как для арендаторов, так и для создания развитой инфраструктуры, которая позволяет сотрудникам офисов проводить там не только рабочее, но и свободное время», — говорит Е. Колесникова.
Как правило, в лофте присутствуют кулинарные мастерские, спортзалы, бары и рестораны, зоны коворкинга. А в связи с гибким графиком работы многих «креативных» арендаторов управляющая компания предоставляет им круглосуточный доступ в офис.
«В сегодняшней конъюнктуре рынка особое значение имеет современная концепция пространств, наполненных актуальными объектами инфраструктуры. Если фитнес, то это зал единоборств, зоны для воркаута, комфортные зоны отдыха, кафе, рестораны, химчистки и др.», — отмечает Елена Морозова, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.
«Поскольку среди нас есть те, кто работают 24 ч семь дней в неделю, очень важно, чтобы рядом были кафе, рестораны, магазины, аптека и удобная парковка», — подтверждает Д. Бойко.
Поэтому на территории лофтов должна быть предусмотрена даже возможность проживания сотрудников компаний-арендаторов. Впервые об этом заговорили при создании многофункционального комплекса в рамках дизайн-завода «Флакон»: в проекте планировалась гостиничная часть и формат апартаментов. Однако по каким-то причинам замысел реализовать так и не удалось. То же самое касается фабрики «Красный Октябрь» — идея апартаментов не нашла своего воплощения. А вот собственники «Большевика» в ближайшем будущем планируют обогатить инфраструктуру квартала зоной апартаментов.
«Возможность реально жить и работать в деловом квартале означает, что как минимум на его территории должна быть гостиница экономсегмента либо апартаменты не выше бизнес-класса. Ввиду новых законов, касающихся статуса апартаментов, их возведение довольно дорогостоящее, а перепрофилирование офисных площадей в апартаменты власти стремятся ограничить. Поэтому вопрос о создании полноценных кластеров до сих пор является открытым. Пока единственным деловым объектом, где возможна полноценная жизнь и офисная работа, является «Москва-Сити», место, весьма далекое от статуса творческого кластера», — объясняет Р. Щербак.
Огромные перспективы
«Москва — это гигантский мультипликатор и магнит, притягивающий лучших представителей всех видов профессий. Это огромный научно-образовательный центр с фантастическими возможностями с точки зрения самореализации и перспектив быстрого социального и профессионального лифта. Более того, сегодня в этот процесс сильно вовлечены и властные структуры, которые понимают, что современные городские производства должны и могут производить продукт интеллектуальный и продукт технологический», — говорит А. Патрушев.
Например, сегодня правительство Москвы занялось инвентаризацией всех промзон: город выявляет собственников и профиль деятельности компаний. Чиновники пытаются понять: сохранился ли у той или иной территории промышленный потенциал. Далее принимается решение о полной или частичной реорганизации промзоны. В результате завод компонуют на ограниченной территории, а остальные площади перепрофилируют под другие цели (например, технопарки).
Более того, правительство Москвы и Союз творческих территорий развивают совместный комплексный градостроительный проект под названием «АртКвартал». Цель его создания — организовать самый крупный творческий район города, границы которого пройдут по улицам Яузской, Воронцово Поле, Земляной Вал, Новорязанской, вдоль Третьего транспортного кольца, набережной Яузы, участкам Курского и Рязанского направлений железной дороги. Всего 510 га территории! Здесь уже находятся важные творческие площадки Москвы: центр современного искусства «Винзавод», «Кристалл», центр дизайна Artplay, завод «Арма», театр «Гоголь-центр», обновленный «Сад культуры и отдыха им. Н. Э. Баумана», центр творческих индустрий «Фабрика», МГТУ им. Баумана, жилой дом «АртХаус», первый этаж которого занимает галерея Гари Татинцяна. «Однако почти 20% этой территории — пока промышленные зоны, где практически нет современных комплексов. Основная часть административных зданий — это строения советских времен, а жилая застройка представлена панельными и кирпичными домами. Многие из них находятся в ветхом состоянии», — отмечает Лена Серенко, генеральный директор «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».
Согласно проекту, помимо редевелопмента индустриальной части и ветхого жилья в «АртКвартале» будут созданы пешеходные улицы, удобные набережные, общественные пространства и парки с велодорожками. Первые этажи зданий планируется отдать под малый бизнес: кафе, магазины шаговой доступности, творческие мастерские. Предполагается, что «АртКвартал» станет местом развития творческого бизнеса разных направлений, городским центром образования в сфере искусства, сердцем уличных фестивалей и просто комфортной живой средой. Генеральный планировщик — проектная группа Союза творческих территорий во главе с Петром Кудрявцевым и бюро Citymakers. Концепция развития района уже одобрена правительством Москвы.
Еще одним направлением деятельности креативных деловых кварталов станет образовательная функция. Например, на территории «Красной розы» компания «Яндекс» в 2008 г. реализовала проект конференц-центра инновационных стартапов «Экстрополис», который выполняет образовательные, дискуссионные и презентационные функции. На сегодняшний день конференц-центром проведено более 16 тыс. мероприятий. В «Экстрополисе» постоянно действуют 18 образовательных программ («ШАД», «Малый ШАД», «Школа дизайна «Яндекса», «Школа интернет-маркетинга», «Школа программирования», «Школа веб-мастеров» и др.). Ежегодно проводится более 180 обучающих семинаров, более 36 конференций. С 2008 г. в академических программах приняли участие уже более 3 тыс. специалистов.