Цены на жильё — один из самых обсуждаемых показателей в экономике. Особенно в условиях высокой инфляции, нестабильной ключевой ставки и постоянно меняющихся условий ипотеки. В начале 2026 года рынок начал перестраиваться: одни сегменты демонстрируют рост, другие — признаки стагнации. Что реально происходит с квадратным метром, какие факторы на него влияют и стоит ли покупать сейчас — разбираемся на основе фактов и мнений экспертов.
Для заемщиков, которым важны скорость и высокий шанс одобрения, новые МФО становятся оптимальным выбором. Самые новые МФО в России в 2025 году часто запускают акции для первых клиентов. Заявка занимает всего пару минут, а средства поступают моментально.
Итоги начала 2026 года: рост, стабилизация или спад
На старте 2026 года рынок жилой недвижимости показывает смешанную динамику. По данным федеральных агентств и аналитических платформ, средняя стоимость квадратного метра по России в первом квартале выросла на 3,2% в сегменте новостроек и осталась почти без изменений на вторичном рынке.
Первичный рынок
В сегменте новостроек рост цен наблюдается в крупных городах: Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, а также в ряде региональных центров, где спрос поддерживается за счёт программ господдержки и высокой доли ипотечных сделок. Цены растут умеренно, но стабильно, особенно в проектах с высокой степенью готовности.
Вторичный рынок
На вторичке ситуация более разноплановая. В крупных городах цена стабилизировалась, а в некоторых регионах — даже снизилась на 1–2% в связи с ростом предложения и снижением активности покупателей. Инфраструктура и готовность к заселению остаются конкурентными преимуществами, но ценовая конкуренция усиливается.
Таким образом, динамика зависит от сегмента и региона. Первичка растёт в цене за счёт спроса и инфляции, вторичка — сдерживает цены в условиях конкуренции.
Что влияет на цену: от ипотеки до затрат застройщика
На рынок недвижимости в 2026 году одновременно воздействуют несколько ключевых факторов, которые в совокупности формируют конечную стоимость жилья.
Ипотека и доступность кредитов
Ключевая ставка ЦБ по-прежнему находится на уровне 10,5–11%. Это ограничивает доступ к классической ипотеке и делает программы господдержки (семейная ипотека, субсидированная ставка) главным драйвером спроса. В регионах, где эти программы востребованы, цены растут быстрее, особенно на квартиры от застройщика.
Себестоимость строительства
Стоимость стройматериалов, энергоносителей, рабочей силы и подключения к сетям продолжает расти. Девелоперы сталкиваются с повышенными издержками на каждом этапе — от покупки участка до отделки. Это повышает себестоимость квадратного метра и закладывается в цену продажи.
Инфляция и макроэкономика
Общая инфляция в стране влияет на цену жилья как косвенно (через рост издержек), так и напрямую — как форма защиты капитала. На фоне инфляционных ожиданий покупатели рассматривают недвижимость как способ «сохранить деньги», что подогревает спрос.
Спрос и предложение
Спрос на жильё в 2026 году остаётся высоким в городах с устойчивым ростом населения, активной экономикой и высоким уровнем ипотечной активности. В то же время в части регионов наблюдается перенасыщение рынка новостроек, особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса, что сдерживает рост цен.
Мнения экспертов: будет ли рост или стагнация
По мнению большинства аналитиков, в 2026 году рынок не выйдет в фазу бурного роста цен, как это было в 2020–2021 годах. Вместо этого нас ждёт умеренный рост в отдельных локациях и стагнация в других.
Москва и Санкт-Петербург
В этих городах эксперты прогнозируют рост цен на 5–8% в течение года, особенно в проектах комфорт-класса и выше. Основной драйвер — ограниченность предложения в центре и спрос со стороны обеспеченной аудитории.
Регионы
В региональных столицах ожидается рост в пределах 2–5%, при условии стабильного спроса и активности в ипотечном кредитовании. В небольших городах — возможна ценовая стагнация и даже снижение в отдельных районах с переизбытком предложения.
Что говорят девелоперы
Представители застройщиков отмечают: сдерживать цены в 2026 году им становится всё сложнее, особенно в проектах с активной фазой строительства. При этом маркетинговые акции, субсидии и рассрочки позволяют временно маскировать рост, но базовая цена всё равно движется вверх.
Прогноз на год
Сводный прогноз рынка: рост 3–6% по итогам 2026 года в среднем по стране. Но всё будет зависеть от доступности ипотеки, политики ЦБ и экономической стабильности.
Что это значит для покупателя
Покупателю в 2026 году важно понимать, что рынок вступил в фазу замедленного, но устойчивого роста. Это значит, что резких скачков цен не ожидается, но и отката назад — тоже.
Покупка в моменте
Если цель — покупка жилья для жизни, особенно с привлечением господдержки, то выжидательная стратегия может обернуться упущенной выгодой. Субсидированные ставки и акции от застройщиков имеют сроки, и через несколько месяцев доступных условий может не остаться.
Риск подорожания
Хотя рост цен не агрессивный, он постоянный. Отложив покупку на полгода, можно столкнуться с увеличением стоимости объекта на 3–5%, что в абсолютных цифрах — сотни тысяч рублей. Особенно это актуально для новостроек на ранней стадии.
Сезонность рынка
Традиционно выгодные периоды — это летний спад (июль–август) и декабрь, когда застройщики стремятся выполнить годовые планы. В эти месяцы возможны максимальные скидки и индивидуальные условия.
Стратегия покупателя
Главный вывод: решение о покупке должно основываться не только на ценовой динамике, но и на личной финансовой готовности, доступности субсидий и целях — покупка для жизни, сохранения капитала или аренды. Рынок 2026 года предлагает возможности, но требует расчётливости и чёткого понимания своих приоритетов.
Итоги
Рынок жилья в 2026 году демонстрирует разнонаправленную динамику: новостройки продолжают дорожать, вторичный рынок стабилизируется. Основные факторы, влияющие на цену, — это себестоимость строительства, ипотечные условия, спрос и макроэкономическая обстановка. Прогнозы аналитиков осторожны: умеренный рост цен ожидается в большинстве городов, особенно в проектах с высокой степенью готовности и активной господдержкой.
Для покупателей это значит одно: если жильё нужно для жизни, особенно в рамках программ льготной ипотеки, откладывать покупку не стоит. Но если цель — инвестиция или спекулятивная стратегия, разумнее анализировать локальные тренды и подходить к сделке с максимальной точностью расчётов.