— Действительно, наши законодатели прилагают максимум усилий, чтобы защитить права простых граждан. Совершенствуется Закон «Об участии в долевом строительстве». Например, появились дополнительные требования, касающиеся страхования обязанности застройщика по передаче объекта недвижимости. Верховный суд высказался в пользу лиц, которые заключают договоры в отношении еще не существующей или строящейся недвижимости.
— Расскажите об этом чуть подробнее.
— Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
- заключение договора участия в долевом строительстве;
- заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме в собственность после завершения его строительства;
- внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме в собственность после завершения его строительства;
- заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
- выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
- внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
- заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
— Тем не менее договор долевого участия (ДДУ) считается самым безопасным?
— Да, так как он подлежит государственной регистрации, обеспечивается залогом земельного участка. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. Кроме того, на этапе регистрации первого ДДУ соответствующие органы проводят достаточно подробную проверку объекта.
Сегодня гораздо проще получить информацию о конкретном застройщике как на основании проектной декларации и других документов, так и просто в сети Интернет, включая судебные дела, в которых может участвовать девелопер.
— Есть мнение, что и Закон № 214-ФЗ не всегда спасает от обмана? Даже если фирма работает по нему, у дольщиков могут возникнуть проблемы. Это так?
— Регистрация ДДУ уже является достаточно надежной защитой дольщика. Но, к сожалению, есть вероятность того, что компания может оказаться недобросовестной, направить деньги на другие цели или расходовать их неэффективно.
— Адвокат Олег Сухов говорит, что жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — самый опасный способ покупки квартиры в новостройке. Хотя он и законный. Вы с этим согласны?
— Можно говорить о том, что такой способ меньше защищает дольщика, чем покупка жилья по ДДУ. Тем не менее в каждой конкретной ситуации оценивается совокупность условий по приобретению квартиры в новостройке. Само по себе вступление в ЖСК или заключение ДДУ, к сожалению, не гарантирует дольщику, что квартира будет ему передана в срок. Многое зависит от других условий, а также надежности компаний, которые занимаются организацией процесса строительства.
— Как людям выбрать компанию, в которую они могут безопасно инвестировать свои средства? По каким параметрам? Все же дают привлекательную рекламу...
— То, что потенциальный покупатель заметил объект в Интернете, журнале или на щите, еще вовсе не значит, что он поспешит заключить сделку. Люди взвешенно относятся к столь важному решению, поэтому внимательно изучают всю информацию об интересующих объектах. Приезжают в офис на стройке, получают консультацию у менеджеров, изучают форумы. Выбор может идти между десятками объектов, и предпочтение отдается надежным новостройкам с лучшим соотношением цены и качества. Выбирая застройщика, люди обращают внимание на исходно-разрешительную документацию, репутацию строительной компании и агентства, которое реализует проект. Наличие ипотечных программ, политика информационной открытости, включая размещение веб-камер, ведущих трансляцию стройки онлайн, является дополнительным аргументом в пользу покупки.
— Вы бы советовали сегодня покупать квартиры на этапе котлована или все же подождать, когда дом начнет расти?
— Все зависит от того, какую цель преследует покупатель. Если важнее всего экономия или инвестиционный заработок, то лучше вкладываться в новостройку на начальном этапе строительства. В это время на объекте действуют стартовые цены, и покупка является максимально выгодной. Для тех, кто приобретает жилье по взаимозачету, также открываются большие возможности. Можно совершить обмен на максимально выгодных условиях и даже без переплат. С учетом того, что сделка совершается на начальном этапе реализации, нужно обратить внимание на репутацию застройщика и риелторской компании, реализующей проект, чтобы убедиться в надежности покупки. То есть цена ценой, но подход к выбору новостройки должен быть разумным.
Между тем в условиях экономической нестабильности некоторые покупатели пересмотрели свои требования, касающиеся стадии готовности объекта. Например, покупают квартиры, когда построены уже несколько этажей, а не на более раннем этапе. Однако большой объем инвестиционных сделок, заключаемых на этапе котлована, сохраняется. Например, у нас есть пул клиентов, которые буквально переходят из одного проекта в другой.
Если же вопрос выгоды не столь важен и клиент заинтересован в наименее рисковой покупке, то тогда целесообразно выбирать квартиры в объектах на высокой стадии готовности. Правда, к этому времени ассортимент жилья уже не столь разнообразный, как раньше, и цены другие.
— Регистрация в собственность порой идет годами. Были случаи, когда инвестор умирал, а его наследники не могли унаследовать незарегистрированную квартиру. Как здесь можно подстраховаться от проблем? Если человек, например, заболел, то может он переоформить квартиру на родственников?
— Как правило, пока заключен договор долевого участия, можно оформить и зарегистрировать родственную уступку прав требования. Если же происходит несчастный случай, то на основании ДДУ такая квартира должна перейти по наследству.
Более сложным представляется момент, когда дом уже сдан в эксплуатацию, квартира передана по акту, но собственность на нее еще не оформлена. В таком случае застройщик считает себя выполнившим обязанность по передаче квартиры, и наследникам придется признавать собственность в судебном порядке.