Почти одни плюсы
Территория до 30 км от МКАД по Симферопольскому шоссе достаточно комфортна с точки зрения подъезда: транспортная доступность обеспечивается также альтернативными трассами М4 «Дон» и Варшавским шоссе. Да и само Симферопольское шоссе разгружено в результате реконструкции, проведенной в районе Щербинки и Быково. «Магистраль отличается хорошей пропускной способностью, — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — До Малого Бетонного кольца число полос движения составляет по три, а на некоторых участках по четыре полосы в каждую сторону, но местами происходит сужение до двух полос».
Фактор доступности обычно является ключевым, но не единственным в вопросе развития сектора недвижимости. «Отличные экологические показатели и обилие лесных массивов также притягивают сюда потенциальных покупателей», — считает Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. Шоссе пересекает впечатляющий по размерам Бутовский лесопарк на юго-западе Лесопаркового защитного пояса, предназначенного для поддержания благоприятной экологической обстановки в столице (кстати, одной из особенностей входящих в этот пояс территорий является полный запрет на охоту). Далее путь лежит через Пахру — правый и самый крупный приток реки Москвы, с прекрасными местами для рыбалки и отдыха.
Есть у ближней территории и еще ряд достоинств. «Симферопольское шоссе на расстоянии до 30 км от МКАД является границей Новой Москвы, что стимулирует интерес застройщиков к этой территории», — рассказывает Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI». Кроме этого, в Северном и Южном Бутово, районах, которые образуют ближайшую часть локации, имеется метро и хорошо развита социально-бытовая инфраструктура.
Сложности же с точки зрения развития носят, в основном, административный характер, «Щербинка почти полностью вошла в состав Москвы, тогда как Подольск остался в области, — поясняет Вячеслав Султанбаев. — Прохождение границы порождает ряд неудобств: школа, детский сад или поликлиника по прописке могут оказаться довольно далеко от дома, при этом совсем рядом — социальные учреждения, относящиеся к другому субъекту РФ».
Куда съездить, что посмотреть?
На территории до 30 км от МКАД по Симферопольскому шоссе найдется немало интересных мест. Правда, не все они предназначены для беззаботного отдыха. Для того, например, чтобы посетить мемориальный комплекс Бутовского полигона, необходим все-таки определенный настрой и интерес к недавней истории страны. Здесь, при храме Святых новомучеников и исповедников российских в Бутове работает служба, которая проводит экскурсии по мемориальному комплексу продолжительностью 1,5–2 часа. Программы рассчитаны как на паломников, так и на светские, в том числе, школьные группы.
Для более умиротворенных поездок подойдут другие маршруты — например, к церкви Иконы Божией Матери Знамение в Захарьино. Первый храм в Захарьино — во имя Рождества Христова — был возведен еще в 1648 г. окольничим Тимофеем Бутурлиным, а в 1672 г. князь Григорий Ромодановский построил новую каменную церковь, освященную во имя новгородской иконы Божией Матери «Знамение». В дальнейшем здание расширялось и перестраивалось, в XIX в. храм был заново расписан, а рядом появилась церковно-приходская школа.
Любителей храмовой архитектуры также наверняка заинтересуют и другие объекты, к которым можно доехать по Симферопольскому шоссе — церковь Димитрия, митрополита Ростовского в Суханове, церковь Николая Чудотворца в Стрелково, а также церковь Покрова Пресвятой Богородицы в Покрове-Ризницах. Кстати, на этих территориях представлены не только православные приходы — в Подольске открыта мечеть мусульманской религиозной общины «Нур», однако, в отличие от вышеперечисленных объектов, она представляет собой современное здание.
Старое и новое строительство
Активное строительство на этих территориях началось в конце 1980-х гг., когда возводились высотные дома Северного Бутова. Большая часть недвижимости здесь — новая или относительно новая. Ближе к МКАД можно увидеть дома высотой в 9–17 и даже 25 этажей. «Развитие этого направления является последовательной политикой московских властей, которая, по-видимому, будет продолжаться, с полной интеграцией в мегаполис северной части», — считает Вячеслав Султанбаев.
В Подольске можно увидеть большое количество малоэтажных домов, в том числе дореволюционных времен. Основу же жилого фонда составляет застройка 1960–70-х гг.
В настоящее время территории по Симферопольскому шоссе застраиваются целыми микрорайонами: «Бутово Парк 2», «Восточное Бутово», «Подольские просторы». Что же касается сегмента классической загородной недвижимости, то Симферопольское шоссе не является лидирующим направлением в Подмосковье. «В общем объеме организованной коттеджной застройки до 30 км от МКАД вдоль Симферопольки расположено около 4% всех поселков. Тогда как, например, на Новорижское, Киевское и Калужское шоссе совокупно приходится более трети всего предложения», — рассказывает Владимир Яхонтов. На этой территории насчитывается порядка 3% всех участков без подряда в коттеджных поселках, около 6% домов, а также 8% таунхаусов.
Продажи в настоящее время ведутся в 11 поселках, часть которых относится к мультиформатным. Один из них — «Фламандия eco village» в 28 км по Симферопольскому шоссе, где представлены флэтхаусы, коттеджи и участки без подряда. По данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», кирпичные и деревянные дома площадью 112–275 кв. м, находящиеся на разных стадиях готовности, предлагаются за 2,3–10,3 млн руб., участки без подряда — от 316,7 тыс. руб. за сотку.
Если рассматривать локацию до 30 км в целом, то компанией приводятся следующие цены: на таунхаусы — от 3,2 млн руб. (КП «Шервудский лес»), коттеджи — от 4,9 млн руб. (КП «Новая Москва»), УБП — от 260 тыс. руб. за сотку. Средний стартовый бюджет дома составляет 6,5 млн руб., земельного участка — 2,6 млн руб. Есть, разумеется, и дорогие объекты — например, усадьба в классическом стиле, расположенная в элитном коттеджном поселке «Троицкий парк», площадью 850 кв. м на участке в 27 соток. Ее цена составляет 229 355 000 руб.
Вчера, сегодня, завтра
Конечно, кризис, довольно сильно ударивший по сектору загородной недвижимости, не обошел и Симферопольское шоссе. Максим Морозов управляющий партнер девелоперской компании M9 Development отмечает: «Новых проектов практически нет, застройщики завершают начатые ранее, при этом спрос крайне низкий — рынок фактически замер. Цены достигли своего теоретического минимума, дальнейшего массового снижения не предвидится. Хотя всегда можно найти более дешевые варианты, особенно на вторичном рынке».
Необходимо учитывать и ситуацию с социальной инфраструктурой этих территорий. Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна» отмечает, что население в районах, которые пересекает Симферопольское шоссе до 30 км от МКАД, за последние пять лет выросло довольно значительно, на 63,9% — с 208,3 до 341,4 тыс. человек (Ленинский район, а также городские округа Подольск и Домодедово). При этом насыщенность объектами социальной инфраструктуры здесь до сих пор неравномерна: от 27% от градостроительных норм по обеспечению школами в а /о Никитский, где находится одна школа, до вполне приличных показателей по детским садам в с /п Булатниковское — 74% от градостроительных норм.
Что же ожидает направление в будущем? Вот что нам ответили эксперты рынка. Екатерина Коган считает, что ввиду ограниченного предложения и растущего спроса на данном направлении будет развиваться сегмент таунхаусов. Ее мнение основано на ходе реализации строящегося в настоящее время ЖК KASKAD Park в 19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, где представлен именно этот вид недвижимости. «KASKAD Park лидирует среди наших проектов по объему продаж, что подтверждает высокую востребованность данного продукта на рынке», — отмечает эксперт.
Скорее всего, локация будет активно застраиваться и далее, особенно территории, отошедшие к столице — такое мнение высказывает Вячеслав Султанбаев. «Сочетание хорошей автомобильной доступности, ж/д, метро, наличие московской прописки и развитой социально-торговой инфраструктуры делает эту территорию чрезвычайно привлекательной для девелоперов, — отмечает он. — Исключение составляют земли, прилегающие к аэропорту Домодедова».