Агент А долго искал для своих клиентов — продавцов альтернативной квартиры подходящий вариант. Так долго, что дважды пришлось продлевать сроки выхода на сделку с покупателем, интересы которого представлял Агент Б.
Наконец, подходящая квартира была найдена в компании В. Однако, и эта квартира была «альтернативной» — продавалась с условием одновременной покупки другой. Получалась уже целая цепочка, а это всегда довольно рискованное дело: например, откажется кто-то от покупки квартиры и все остальные сделки в цепочке тоже развалятся. Агент компании В, принимавший аванс, заверил, что с подбором альтернативного варианта проблем не возникнет и сделка будет проведена в срок. В результате аванс был внесен на две недели.
За два дня до истечения двухнедельного срока Агент компании В сообщил, что квартира подобрана, но не хватает времени, чтобы ее проверить. Поэтому он предлагает отсрочить выход на сделку на неделю.
Агент А обсудил перенос сроков с Агентом компании Б. Тот, сообщил, что его клиенты категорически отказываются продлевать сроки, так как в этом случае им придется потерять цену двух авиабилетов на Мальдивы и пожертвовать неделей отдыха, который уже оплачен. Разве что риэлторы компенсируют им эти расходы и прибавят еще малость «сверху», чтобы не было так обидно из-за плохой работы риэлторов целую неделю отпуска провести в Москве...
РОЛИ И ИНТЕРЕСЫ:
Агент А — не потерять покупателя, добиться продления сроков выхода на сделку, не понести при этом никаких дополнительных затрат
Агент Б — или провести сделку в ранее согласованный срок, получив при этом внятные гарантии юридической чистоты всех квартир, участвующих в сделке, или обеспечить продление сроков выхода на сделку, не принимая на себя никаких дополнительных расходов
Агент В — не потерять покупателя, добиться продления сроков выхода на сделку, не понести при этом никаких дополнительных затрат
Не секрет, что большинство квартир, продаваемых на вторичном рынке, реализуются на условиях «альтернативы», то есть, продавцами одновременно приобретается иное жилье. Соответственно, вероятность того, что для покупателя квартиры сделка будет сопряжена с необходимостью вначале дождаться, когда цепочка будет построена, а затем все квартиры, входящие в нее, будут должным образом проверены, довольно высока. И защититься от этой вероятности покупатель может лишь одним способом: изначально рассматривать только те квартиры, которые имеют статус «свободная продажа».
При «свободной» продаже срок выхода на сделку, как правило, короткий, риски выявления «правовых дефектов» по одному объекту меньше, чем по нескольким (в случае проверки квартир по всей цепочке, всех альтернативных объектов), риск отказа (по любым, в том числе уважительным причинам) от сделки кого-либо из участников невелик, просто потому, что число участников минимально. При этом, естественно, квартиры, находящиеся в статусе «свободная продажа», стоят дороже, чем квартиры с такими же характеристиками, но в статусе «альтернатива». Да и число подобных вариантов на рынке не так уж велико, соответственно, есть риск просто не найти подходящий вариант для приобретения...
Исходя из представленной ситуации, «верхние» Покупатели приняли осознанное решение приобретать «альтернативную» квартиру. А раз так, то подготовка сделки требует проведения соответствующих работ, в том числе — по экспертизе всех объектов, и покупателям следует отнестись к этому с пониманием: правовая надежность сделки — в их интересах!
Таким образом, считаю, что участникам сделки следует договориться о продлении срока выхода на сделку. Возможно, на срок, «перекрывающий» отпуск «верхних» Покупателей. В данном случае риэлторы проявляют профессионализм, рекомендуя должным образом завершить проверку и подготовить сделку. Моя позиция в подобной ситуации была бы аналогичной: совершение операций с недвижимостью не допускает излишней, необдуманной спешки. Ведь «в случае чего» заплатить за подобную спешку придется по самой высокой цене...
Уже много лет одним из ключевых принципов нашей компании является принцип «Лучше вовсе не совершить сделку, чем допустить наличие юридических рисков и любых негативных последствий для клиентов». Этот принцип давно доказал свою жизнеспособность на практике, а потому я рекомендую следовать ему всем коллегам. И как следует из ситуации, в данном случае риэлторы стоят именно на этой — единственно верной — позиции!
Все участники наконец-то выбрали все что они хотят. Все они ознакомлены с условиями будущей сделки. Сделка не простая и связана с альтернативными вариантами, что в большинстве случаев приводит к увеличению сроков выхода на сделку. Необходимо провести встречу со всеми участниками сделки и еще раз объяснить всем необходимость продления сроков выхода на сделку для принятия взаимовыгодного решения для всех участников сделки. Ведь решение проблемы так близко, а усилия, потраченные профессиональными агентами велики.
В результате я предлагаю отпустить Покупателей Б спокойно отдыхать, что даст время досконально проверить объекты и хорошо подготовиться к сделке.