Рынок недвижимости в 2026 году продолжает меняться под давлением макроэкономики, регулирования ипотеки и shifting-предпочтений покупателей. Одни стараются купить квартиру в новостройке — из-за бонусов и субсидий. Другие сознательно выбирают «вторичку», чтобы сразу заехать и избежать рисков, связанных со строительством. В этой статье разбираем, что происходит с обоими сегментами, и где выгоднее покупать в этом году.
Поупка недвижимости требует финансовых вложений, будь то ипотека или расходы на юристов. В экстренных финансовых ситуациях особенно важны скорость и минимум формальностей. Получите займ без подтверждения личности срочно без отказа на карту онлайн, не загружая фото и не проходя видео-проверку. МФО принимают решение автоматически, а перевод средств происходит сразу.
Что изменилось в ценах и спросе на новостройки
В 2026 году предложения на первичном рынке остаются разнообразными, но условия игры становятся всё более зависимыми от господдержки и маркетинговой активности девелоперов.
Рост себестоимости и влияние проектного финансирования
Себестоимость строительства увеличилась: подорожали стройматериалы, рабочая сила и подключение к инженерной инфраструктуре. При этом застройщики работают в условиях проектного финансирования, что требует выполнения определённых объёмов продаж для получения следующего транша от банка. Это побуждает их агрессивно продвигать объекты.
В результате, несмотря на рост себестоимости, рынок новостроек держит стабильные или умеренно растущие цены в условиях активного предложения скидок и акций.
Субсидии и акции от застройщиков
Важнейшую роль в поддержке спроса играют субсидии:
- Господдержка-2020 продлена до конца 2026 года (ставка до 8%).
- Семейная ипотека остаётся ключевым драйвером спроса на новостройки.
- Ипотека с пониженными ставками от застройщиков действует первые 1–3 года (например, от 0,1% до 4%).
Помимо ипотечных инструментов, активно используются немонетарные акции: отделка в подарок, мебель, паркинг по льготной цене, рассрочка до ключей и кэшбэк.
Застройщики борются за клиента, предлагая персонализированные условия — особенно в массовом и комфорт-классе.
Что происходит с «вторичкой» в 2026 году
На фоне роста цен в новостройках, интерес к вторичному рынку жилья усиливается, особенно в крупных городах и ближайшем пригороде. Причин — несколько.
Готовность к заселению
Основной плюс вторичного жилья — это возможность быстро заехать. Покупателю не нужно ждать окончания стройки, рисковать сроками сдачи или думать о ремонте в «бетонной коробке». Рынок «вторички» — это квартиры с кухнями, ванными и подключёнными коммуникациями.
Устоявшаяся инфраструктура
Вторичное жильё почти всегда расположено в районах с развитой социальной, транспортной и бытовой инфраструктурой. Школы, поликлиники, магазины, остановки и парки — всё это уже существует, а не обещается в проекте.
Рыночная конкуренция и цена за метр
Цены на вторичку растут медленнее, чем в сегменте новостроек. Кроме того, там выше доля продавцов, готовых торговаться. Это особенно заметно в сегменте одно- и двухкомнатных квартир — предложение выше, а спрос стал избирательнее. В результате цена за квадратный метр на вторичном рынке во многих регионах на 10–20% ниже, чем в аналогичном новостроечном жилье с отделкой.
Плюсы и минусы каждого варианта
Выбор между новостройкой и «вторичкой» — это выбор между будущим и настоящим. У каждого варианта есть свои аргументы.
Новостройки
Плюсы:
- Современные планировки и инженерные решения.
- Возможность выбрать этаж, вид, корпус.
- Ипотека с господдержкой, субсидии от застройщика.
- Акции и бонусы при покупке.
Минусы:
- Риски задержек со сдачей.
- Необходимость делать ремонт (даже при «предчистовой отделке»).
- Слабая или временная инфраструктура.
- Вероятность переоценки — особенно на раннем этапе стройки.
Вторичка
Плюсы:
- Возможность въехать сразу после сделки.
- Живое окружение, понятный район.
- Документы на руках, история объекта известна.
- Часто — наличие мебели и техники.
Минусы:
- Износ коммуникаций и возможные проблемы с капремонтом.
- Нет льготной ипотеки или субсидий.
- Не всегда удобная планировка.
- Документы требуют тщательной проверки: доли, наследство, перепланировки, обременения.
Что говорят аналитики рынка
Эксперты сходятся в одном: оба сегмента останутся востребованными, но динамика спроса будет зависеть от поведения Центрального банка, доходов населения и степени доверия к застройщикам.
В сегменте новостроек ожидается рост спроса на проекты с высокой готовностью и минимальным уровнем риска. Особенно хорошо будут чувствовать себя надёжные застройщики с репутацией и понятной маркетинговой политикой.
«Вторичка» же станет опорной зоной для тех, кто хочет избежать стройки и въехать сразу. Аналитики отмечают, что с ростом ставок и сокращением программ господдержки интерес к вторичному рынку будет только расти.
По данным федеральных агентств, доля вторичного рынка в структуре сделок уже в первом квартале 2026 года составила более 63% — это рекорд за последние четыре года.
С точки зрения инвестиционной привлекательности оба сегмента сохраняют потенциал: новостройки — в динамично развивающихся локациях, «вторичка» — в объектах с удачным расположением и возможностью последующей перепродажи или аренды.
Итоги
Рынок недвижимости в 2026 году не даёт универсального ответа на вопрос, что лучше — новостройка или вторичка. У каждого сегмента есть свои преимущества: новостройки выигрывают по современным характеристикам, выбору и программам поддержки, но требуют времени и включают риски. Вторичное жильё — это готовый результат: понятное качество, инфраструктура и возможность въезда «здесь и сейчас».
Для покупателя решающими будут цель покупки (для жизни или инвестиций), бюджет, готовность к ремонту и отношение к рискам. Поэтому правильный выбор — не между «новым» и «старым», а между подходом к покупке. Сегодняшний рынок даёт возможность найти сильные предложения в обоих сегментах, но требует от покупателя внимательности, расчёта и грамотного сопровождения сделки.