На волне инфляции
Ипотечный кредит с плавающей ставкой — продукт для России не новый, хотя не очень распространенный. Проценты по нему состоят из двух частей — фиксированной и переменной, которая регулярно пересматривается. Она не зависит ни от размера займа, ни от финансовых возможностей клиента банка, а определяется внешними факторами. Как правило, за основу расчета переменной части берутся ставки, по которым в данный момент кредиты друг другу выдают сами банки. Самые известные из таких величин — это Libor (лондонская межбанковская ставка предложения), MosPrime (рассчитывается Национальной валютной ассоциацией на основе ставок рублевых кредитов нескольких крупных российских банков) и Euribor (средневзвешенная ставка по межбанковским кредитам, выдаваемым в евро).
Однако можно оттолкнуться и от переменного параметра более высокого уровня, который более понятен обычным людям, берущим ипотеку. Именно так поступили в АИЖК, когда в начале 2016 г. запустили ипотеку с переменной ставкой, привязанной к индексу потребительских цен, то есть по сути — к уровню инфляции в стране. Проценты по такому кредиту рассчитывают следующим образом. За постоянную часть берут 4,9%. Этой суммы, по мнению АИЖК, достаточно, чтобы покрыть собственные риски, учесть стоимость фондирования и получить некоторую маржу. А вот переменную часть корректируют раз в квартал, вычисляя ее по определенной формуле с помощью индексов потребительских цен (ИПЦ) за три месяца, предшествующих перерасчету.
ИПЦ, по которому судят о величине инфляции, — показатель официальный, его регулярно вычисляет и публикует Росстат. Причем размер его постоянно меняется. Скажем, в 2015 г., по данным системы «Консультант плюс», он колебался в диапазоне 100,2–102,2% (рассчитывается в процентах к предыдущему месяцу), в 2014 г. — 100,2–102,6%, а годом ранее — 100,1–100,7%.
Курс на низкую ставку
Знать прошлые колебания индекса потребительских цен полезно, чтобы предположить, насколько в принципе может меняться ставка по такому кредиту. Однако заранее рассчитать по этим данным размер ежемесячного платежа и срок кредита невозможно, ведь они касаются лишь прошлого, а не будущего, в котором за ипотеку предстоит расплачиваться. Впрочем, учитывать эти важные сведения заемщику необходимо — они могут стать решающими при выборе ипотечного продукта.
Чтобы выйти из положения, в АИЖК применили такой прием. Для установления хотя бы приблизительных сроков платежа используют прогнозируемые значения индекса. Их на годы вперед определяет и публикует Центробанк (он же — Банк России), основываясь на так называемом целевом значении инфляции. Это величина тоже прогнозируемая, на 2016 г. задана как 5,5–5,6%, а на 2017 и 2018 г. — 4%. Именно 4% в АИЖК и взяли за переменную часть на будущие периоды, а полная ставка (с учетом постоянной величины в 4,9%) была спрогнозирована как 8,9%. Ее и используют, когда формируют предварительный план погашения кредита для каждого заемщика.
Кредит до бесконечности
Самое интересное происходит раз в квартал, когда вычисляется реальная ставка, которая будет актуальной в ближайшие три месяца. Схема выплат при этом пересчитывается заново, однако размер суммы ежемесячного погашения кредита никак не меняется. Сокращается или удлиняется лишь сам срок кредитования (обычно при кредитовании с плавающей ставкой поступают наоборот: пересчитывают ежемесячные платежи, оставляя неизменным общий срок погашения займа). Для заемщика такой подход в принципе удобен: вне зависимости от темпов роста цен в стране он застрахован от новых трат на расплату с банком.
Но есть и обратная сторона медали: сколько именно предстоит гасить кредит и насколько велика итоговая переплата за пользование ипотекой — неизвестно. Если ориентироваться на прогнозы Центробанка, который, как уже говорилось, целевое значение инфляции в 2017 и 2018 гг. озвучивает как 4%, картина для заемщика выглядит вполне благостно. Это означает, что среднегодовая ставка по кредиту будет находиться на уровне 8,9% (4,9% — постоянная часть плюс значение, близкое к инфляции в 4%), то есть совпадет с той, что используется в предварительном графике платежей по кредиту. Особенно воодушевляет такой прогноз на фоне прошлого года, по итогам которого уровень инфляции составил 12,9%. Если бы подобные кредиты выдавались в 2015 г., ставка по ним была бы 17,8%.
Но нужно иметь в виду, что прогнозируемый (целевой) уровень инфляции в нашей стране еще никогда не совпадал с реальным. Причем обычно реальность оказывается более мрачной, чем прогнозы. Так, в 2015 г. целевой показатель не превышал 12,2%, однако на самом деле потребительские цены выросли на 12,9%. В 2014 г., когда произошел резкий скачок курса валют, цифры разошлись еще значительнее: целевое значение 4,5–5% против реального в 11,4%. Как рассчитал руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко, если четко придерживаться графика платежей и не погашать кредит досрочно, при увеличении ставки с плавающими процентами даже на 0,1% срок погашения ипотеки резко возрастает. Скажем, если ставка меняется с 13,2 на 13,3%, время выплаты может увеличиться почти на 3,5 года, а при 13,4% добавляется еще семь лет выплат. И это, конечно, пугает.
Движение вниз
В этом году целевое значение инфляции задано на уровне 5,5–6,5%, то есть среднегодовая ставка по кредиту должна укладываться в диапазон 10,4–11,4%. Однако помесячное изменение ИПЦ, используемое для расчета процентов по ипотеке, происходит неравномерно. В результате ставка АИЖК, используемая в I квартале 2016 г., составила 13,2%, в II квартале — выросла до 14,41%, а вот в III — откатилась до отметки 10,16% и даже оказалась ниже прогнозируемого отрезка. Более того, ставка превратилась в одну из наименьших среди ипотечных программ, действующих сейчас в различных банках.
Очередной перерасчет произойдет 15 сентября по ИПЦ за июнь, июль и август, которые Росстатом пока вычислены не полностью, но те, что определены, не выходят за максимальные отметки предыдущего квартала. Поэтому можно предположить, что в IV квартале 2016 г. проценты по кредитам с переменной ставкой изменятся несильно. Вообще, если заданный государством тренд на снижение инфляции будет выдержан, то, даже несмотря на возможные колебания цен, кредит с плавающей ставкой от АИЖК для заемщиков куда выгоднее любого другого. Тем более что помимо потенциальной выгодности он гораздо удобнее. АИЖК заключило прямые договоры с несколькими крупными застройщиками Москвы и Подмосковья, такими как «ОПИН», MR Group, «ПИК», «Мортон» и «Кортрос», и теперь оставить заявку на такой кредит можно непосредственно в их офисах продаж, а на одобрение кредита потребуется всего лишь три дня.
Про деготь и мед
Застройщики уже ощутили повышенное внимание к такой ипотеке со стороны покупателей. «Мы отмечаем активный интерес наших клиентов к программе АИЖК, которая дает максимальные гарантии надежности от государства и конкурентные условия кредитования, — рассказывает директор департамента продаж компании «ОПИН» Наталия Немчанинова. — Благодаря качеству и актуальности программы мы уверены, что новая опция «Переменная ставка» будет востребованным инструментом покупки квартиры в новостройках. В своих проектах мы стремимся предложить максимально комфортные, разнообразные условия покупки, в том числе по государственным программам, и высокий уровень сервиса для клиентов».
Правда, подойдет такая программа не всем. Во-первых, минимальный первоначальный взнос для доступа к ней составляет 30% от стоимости квартиры. Во-вторых, максимальный размер кредита при условии первоначального взноса в 30% при покупке жилья в московских новостройках составляет 8 млн руб., а в подмосковных — 5,8 млн руб. В третьих, ставки могут оказаться выше базовых. Так, если заемщик отказывается от страхования жизни и здоровья, добавляется 0,8 п. п., а если доходы подтверждены иначе, а не по справке 2-НДФЛ, прибавляется еще 0,5.
Но есть и ложка меда. Например, как напоминают в компании «ОПИН», программа АИЖК предусматривает различные понижающие ставку коэффициенты, зависящие, например, от семейного положения или статуса многодетной семьи.
Еще один плюс — в размере ежемесячного платежа. Он рассчитывается так, что будет на 5% меньше, чем при аннуитетном кредите с фиксированной ставкой, взятом под тот же процент. Пустячок, а приятно.
|
Новостройки Москвы и Подмосковья, |
|||
|
Объект |
Расположение |
Цена, млн руб. |
Застройщик |
|
Москва |
|||
|
PerovSky |
ВАО, ш. Энтузиастов |
4,1–17,6 |
MR group |
|
«Фили град» |
ЗАО, Береговой пр-д |
5,4–62,6 |
MR group |
|
«Мещерский лес» |
ЗАО, Боровское ш. |
3,2–8,8 |
«ПИК» |
|
Green park |
СВАО, ул. Сельскохозяйственная |
4,1–18,7 |
«ПИК» |
|
«Варшавское шоссе, 141» |
ЮАО, Варшавское ш. |
4,1–10,9 |
«ПИК» |
|
«Ясный» |
ЮАО, Каширское ш. |
3,5–13,1 |
MR group |
|
«Маршала Захарова, 7» |
ЮАО, ул. Маршала Захарова |
5,0–11,0 |
«ПИК» |
|
«Пресня Сити» |
ЦАО, ул. Ходынская |
7,3–17,2 |
MR group |
|
«Жемчужина Зеленограда» |
ЗелАО, Георгиевский просп. |
1,7–8,3 |
«Мортон» |
|
«Солнцево-парк» |
НАО, пос. Внуковское |
3,8–9,0 |
«Мортон» |
|
«Медовая долина» |
НАО, Крекшино |
1,8–6,9 |
«Баркли» |
|
«Бунинские луга» |
НАО, пос. Сосенское |
2,9–8,5 |
«ПИК» |
|
«В Щербинке» |
НАО, Щербинка |
3,6–7,7 |
«Мортон» |
|
«Прима Парк» |
НАО, Щербинка |
3,3–12,8 |
«Кортрос» |
|
Подмосковье |
|||
|
«Весна» |
Апрелевка |
2,4–7,5 |
«ОПИН» |
|
«Янтарный» |
Балашиха |
3,9–8,9 |
«Мортон» |
|
«Южное Кучино — 2» |
Железнодорожный |
3,5–6,1 |
«Мортон» |
|
«Заречная слобода» |
Ивантеевка |
2,5–7,0 |
«Кортрос» |
|
«Павловский квартал» |
Истринский р-н, |
2,5–5,9 |
«ОПИН» |
|
«Оранж парк» |
Котельники |
2,8–10,1 |
«ПИК» |
|
«Парк Рублево» |
Красногорский р-н, |
10,1–64,6 |
«ОПИН» |
|
«Мортонград Путилково» |
Красногорский р-н, |
1,9–7,9 |
«Мортон» |
|
«Нахабино» |
Красногорский р-н, |
2,6–5,5 |
«Мортон» |
|
«Мортонград Бутово» |
Ленинский р-н |
2,7–7,7 |
«Мортон» |
|
«Восточное Бутово» |
Ленинский р-н |
|
«Мортон» |
|
«Катюшки-2» |
Лобня |
2,7–5,4 |
«Мортон» |
|
«Красная горка» |
Люберцы |
3,5–6,5 |
«ПИК» |
|
«Люберецкий» |
Люберцы |
3,2–6,5 |
«Мортон» |
|
«Ярославский» |
Мытищи |
2,3–9,6 |
«ПИК» |
|
«Рождественский» |
Мытищи |
3,8–10,3 |
«Мортон» |
|
«Одинцово 1» |
Одинцово |
2,1–5,9 |
«ПИК» |
|
«Новокуркино» |
Химки |
2,8–6,7 |
«ПИК» |
|
«Левобережный» |
Химки |
2,9–10,6 |
«ПИК» |
|
«На улице Заречная» |
Щелково |
3,0–5,5 |
«Мортон» |
|
«Краснознаменская, 17» |
Щелково |
4,8–5,0 |
«ПИК» |
|
«Богородский» |
Щелково |
2,6–5,4 |
«Кортрос» |
Данные отделов продаж застройщиков и официальных сайтов новостроек