В плотном кольце
Волоколамское шоссе на расстоянии до 30 км от МКАД проходит вдоль ландшафтного парка Митино, а затем идет в Красногорск, Опалиху, Нахабино, Дедовск и Снегири. Оно дублирует Новую Ригу, однако, в отличие от нее, имеет не самые сильные характеристики. «Проживание на Волоколамском шоссе удобно для тех, кто пользуется электричкой или работает в Красногорске — именно этот населенный пункт становится непреодолимым препятствием на пути в Москву, — считает Мария Соковцева, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. — Павшинская пойма уже перенаселена, а когда туда переедут все покупатели новостроек, случится транспортный коллапс».
К сожалению, расширение шоссе не представляется возможным, а эта мера, безусловно, облегчила бы доступ к дачным и коттеджным поселкам. Помехой является массивная застройка, сформировавшаяся еще в советское время. «Железная дорога, проложенная почти параллельно автотрассе, способствовала популяризации этой местности среди дачников Подмосковья. Сегодня концентрация садовых товариществ здесь весьма велика», — добавляет Анна Вепринцева, руководитель департамента загородной недвижимости Kalinka Group.
В Красногорске жители используют шоссе для перемещений по городу, и это также является причиной сложной транспортной ситуации. «Пропускная способность Волоколамки не очень высока и за Красногорском, поэтому автомобилисты стараются свернуть на Новую Ригу. Почти на всех переездах образуются заторы, практически всегда стоит многокилометровая пробка на пересечении Волоколамского шоссе и Малой Бетонки», — добавляет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Не лучшим образом влияет и перегруженность развязки Волоколамского и Пятницкого шоссе с МКАД, где стояние в пробках может достигать нескольких часов.
Однако есть, разумеется, и позитивные моменты. «Импульсом к развитию прилегающей к Москве локации стало открытие пешеходного моста между Красногорском и Москвой, выходящего к станции метро Мякинино», — рассказывает Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI». Мост, по большому счету, придал Красногорску новый статус — города, где имеется пешеходный доступ к метро.
Из глубины веков
На некотором расстоянии от Волоколамки расположен ландшафтный парк Митино с храмом-часовней Святых равноапостольных Константина и Елены в честь Почаевской иконы Божьей Матери, граничащий с Рижской железной дорогой. Добраться до него можно, доехав до станции метро «Волоколамская». До 30 х гг. прошлого века эта территория представляла собой обычный лес, однако в 1990 х гг. здесь провели археологические исследования и присвоили местности статус памятника истории и культуры. В начале 2000 х гг. по проекту института «Моспроект-3» был организован парк. Сегодня до время прогулки можно дойти до Малого и Большого Пенягинских прудов и реки Барышихи, а в восточной части находятся курганы. В парке работают лодочная станция и панда-парк, для игр и занятий спортом организованы площадки. Регулярно проводятся массовые мероприятия, в том числе и ставший особенно популярным в последние годы фестиваль красок Холи.
Наиболее известными стародачными местами по Волоколамке на расстоянии до 30 км являются Опалиха (10 км), Нахабино (16 км) и Снегири (28 км). Опалиха — в настоящее время микрорайон на западе Красногорска — окружена лесом, на ее территории полностью отсутствуют вредные производства. Происхождение названия этой местности связывается с тем, что здесь в XVII в. жил в опале Патриарх Никон. Наибольшие споры в плане будущего развития вызывает парк, оставшийся от усадьбы Опалиха-Алексеевское. Усадьба была построена в 1762 г., а уже в середине XIX в. начала приходить в упадок. В 30 х гг. XX в. был снесен последний деревянный флигель, на его месте построен корпус пансионата. В последние годы местные жители старались воспрепятствовать его уничтожению и дальнейшей застройке.
Нахабино, сохранявшее до прошлого года статус самого крупного поселка городского типа в Подмосковье, ведет свою историю с 1482 г. Село, расположенное на этом месте, изначально принадлежало боярам Плещеевым, а затем было продано Троице-Сергиевому монастырю. Из фактов современной истории, пожалуй, наиболее интересно то, что здесь снимался фильм «Тимур и его команда» по повести Аркадия Гайдара.
Снегири — еще один поселок городского типа, расположенный уже в Истринском районе Подмосковья. Здесь в декабре 1941 г. проходил рубеж, на котором были остановлены немецкие войска. О ходе военных действий в этом районе можно узнать в расположенном далее, на 41 км по Волоколамскому шоссе Ленино-Снегиревском военно-историческом музее, фонды которого содержат экспонаты, найденные на местах ожесточенных боев.
Предложения на Волоколамке
«В 1990 е гг. Волоколамка одной из первых среди подмосковных трасс обратила на себя внимание загородных застройщиков, так как соседство с городами Красногорск, Дедовск и другими населенными пунктами упрощало задачу инженерно-технического обеспечения новых поселков», — рассказывает Анна Вепринцева.
В последние годы здесь возводят малоэтажные жилые комплексы с собственной инфраструктурой, в числе которых — «Красногорск Парк», «Нахабино Ясное», «Красногорский» и другие. «Всего в зоне до 30 км от МКАД в активной продаже 10 малоэтажных проектов. Наибольший объем предложения сосредоточен в сегменте квартир — 508 (75,9%) лотов; доля остальных форматов существенно ниже: 12,6% рынка приходится на участки без подряда (84 лота в продаже), по 39 и 38 домовладений соответственно — коттеджи и таунхаусы», — рассказывает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting.
Что касается загородной недвижимости, то наиболее дорогие объекты находятся в коттеджных поселках в окрестностях Опалихи, Нахабино и Снегирей. По данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в настоящее время в Опалихе продается усадьба площадью 1800 кв. м в романском замковом стиле. Стоимость четерыхуровневого кирпичного коттеджа, расположенного в лесу на участке с ландшафтным дизайном, составляет 325,4 млн руб. Наиболее бюджетные предложения — земельные участки — представлены в садовых товариществах и ДСК. Например, в СНТ «Природа», в 28 км от МКАД, можно приобрести участок 8 соток за 700 тыс. руб. «Пожалуй, это самый демократичный вариант в 30 километровой зоне», — считает Владимир Яхонтов. Для сравнения он приводит в пример участок в 12 соток в районе Дедовска за 3 млн руб. или 10 соток в Дедово-Талызино за 2,3 млн руб.
«Приличную дачу на расстоянии 20 км от МКАД можно приобрести за сумму в пределах 5 млн руб., в 30 км предлагаются объекты до 3 млн рублей», — продолжает эксперт. К примеру, в районе Селиваниха в 23 км от МКАД продается дачный дом площадью 130 кв. м на участке 6 соток за 2,3 млн руб.
В районе Нахабино надел в 11 соток с двумя дачными домами и газом по границе оценивается владельцем в 10 тыс. долл. за сотку.
Направление Волоколамки считается довольно востребованным среди поклонников гольфа, которые выбирают для проживания поселки, расположенные неподалеку от гольф-клуба Moscow Country Club. Это действительно знаковый проект для Подмосковья. Поле для него спроектировано одним из самых известных архитекторов мира — Робертом Трентом Джонсом мл. Оно окружено лесом и включает в себя озера, ручьи и песчаные ловушки. На территории клуба представлены резиденции, сдаваемые в долгосрочную аренду, пятизвездочный отель, спортивный комплекс, а также девять ресторанов и баров.
Тем не менее, с точки зрения развития элитной недвижимости эти территории оптимизма у экспертов не вызывают, причина тому — все тот же транспортный вопрос. «Свежих проектов немного и они условно соответствуют среднему бизнес-классу. Относительно новые «У Лесного озера» и «Опалиха» и совсем свежий проект «Рижский квартал», — рассказывает Мария Соковцева. Поселки же «Рождествено», «Снегири», «Нахабино Кантри-Клаб» она относит к самому высокому бизнес-классу, а не к элитной недвижимости.
|
Стоимость объектов недвижимости по Пятницкому шоссе |
||||
|
Форматы Поселок |
Коттедж |
Таунхаус |
Квартира |
Участок |
|
Минимальный бюджет, млн руб. |
||||
|
Рождественно |
14 |
— |
— |
— |
|
АРТЕК (Нахабино парк) |
— |
5,7 |
— |
— |
|
Эко Парк Нахабино |
— |
— |
2 |
— |
|
Истринский лес |
— |
— |
— |
3,7 |
|
Максимальный бюджет, млн руб. |
||||
|
Павловы озера |
49,1 |
14,4 |
— |
11 |
|
Нахабино Ясное |
— |
— |
5,7 |
— |
|
Средняя стоимость, млн руб. |
29,7 |
11 |
3,7 |
6,5 |
Данные Vesco Consulting