Застройщики ЖК меняли проекты на ходу, активно вводя в состав квартиры-студии площадью от 18 квадратов, — в кризис хороши все способы зацепить спрос, который становится все менее платежеспособным. В результате, по данным ФСК «Лидер», к концу прошлого года порядка трети новых проектов как в комфорт-, так и в бизнес-классе выводилось со студиями, а в 2016-м этот показатель в массовом сегменте вырос уже до 45%.
Девелоперам коммерческих объектов пришлось еще сложнее: если спрос на жилье кое-как все-таки держится, то торговые центры (ТЦ), например, приходится открывать в лучшем случае полупустыми. С офисами тоже не все хорошо: вакансия в классах А и В достигла рекордного за всю историю показателя — всего пустует, по данным Knight Frank, не меньше 3 млн офисных квадратов. Средний срок экспозиции хороших площадей в качественных бизнес-центрах (БЦ) Москвы, сданных в 2015 г., по информации Cushman & Wakefield, составил 273 дня. При этом бóльшая часть пустовавших по состоянию на начало 2016 г. простояла незанятой более двух лет, а по некоторым объектам период экспонирования приближается к четырем годам — это тоже рекордные для рынка показатели.
В такой ситуации собственникам коммерческих объектов приходится что-то делать. Одним из главных трендов прошлого года стала переориентация девелоперских компаний рынка коммерческой недвижимости в сегмент жилья (точнее — апартаментов), отмечают в компании Blackwood. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, это наиболее простое решение для офисных объектов: переход от офисов к апартаментам относительно прост юридически (сегодня и те и другие, согласно закону, относятся к коммерческой недвижимости).
Так, вместо заявленных на ввод в эксплуатацию в II полугодии 800 тыс. кв. м офисных площадей реальный прирост нового предложения составит не более 300–500 тыс. кв. м — из-за заморозки некоторых проектов и пересмотра их концепции.
Тенденция превращения офисов в апартаменты обусловлена большей способностью рынка жилья к восстановлению. Кроме того, привлечение кредитов на девелоперские проекты коммерческой недвижимости сопряжено с высокими процентными ставками и неопределенностью горизонта планирования и развития. А реализация жилых проектов предоставляет дополнительные источники финансирования в виде денежного потока от продажи объекта на ранних стадиях строительства.
Смена формата не происходит «по щелчку»
«Сегодня перепрофилирование объектов коммерческой недвижимости стало частым явлением. Ведь спрос на подобные площади в связи с кризисом существенно упал, и больше всех от этого пострадал офисный сегмент, — подтверждает тенденцию Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG. — Для того чтобы диверсифицировать свои риски и хоть как-то реализовать пустующие площади, многие сособственники перепрофилируют БЦ в многофункциональные апарт-комплексы. При этом переформатирование может коснуться как уже построенных зданий, так и тех, которые только планируется реализовать».
В нынешнем году уже несколько объектов, включая довольно крупные, как «Пресня Сити», добавили в проекты апартаменты «в ущерб» офисной части или даже полностью переориентировались на другой формат. «Это отчасти компенсирует тенденцию, связанную с переводом изначально апартаментных проектов в жилой статус, которая укрепляется на рынке», — говорит Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM. Константин Ковалев добавляет к списку такие объекты, как ОАО «Водострой», ЗАО «Рапид», ОАО «Медицинская фабрика № 1».
Чаще всего офисные здания становятся апартаментами или гостиницами, рассказывает Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM, а впоследствии апартаменты могут переводиться уже в классическое жилье — например, так было сделано в ЖК «Фили Град». Первые офисные площади, перепрофилированные в апартаменты на этапе реализации проекта, были расположены в «Москва-Сити». Это произошло в период кризиса 2008–2009 гг. Но в 2015 г. стало известно, что часть офисов в башне «Империя II» также сменит функциональное назначение на апартаменты и гостиницу. В настоящее время в апартаменты уже перепрофилирован БЦ «Савеловский Сити» (девелопер MR Group).
Конечно, переформатирование проекта не происходит «по щелчку», даже если не связываться с проблемой перевода в жилье, что потребовало бы и нереального количества согласований, и существенного изменения самого проекта, особенно в инфраструктурной части. В целом реализация апартаментов при прочих равных составляющих может быть примерно на 20% выше, чем при продаже офисов, говорит Э. Ишметова.
Однако, продолжает эксперт, при продаже апартаментов надо учитывать, что:
- временные затраты на перепрофилирование иногда занимают более года; за это время ситуация на рынке может поменяться, соответственно, востребованность и цены апартаментов данной локации наверняка изменятся;
- при реализации апартаментов продается только «жилая» часть, без учета общей площади объекта (коридоры, общественные зоны и т. п.);
- в отличие от офисов апартаменты зачастую продаются с отделкой и меблировкой; это тоже требует затрат;
- плата за перепрофилирование, например, из административного в гостиничный объект, которую взимает город, может быть довольно значимой для экономики проекта.
«Перепрофилирование — достаточно радикальная мера, которая может применяться, если другие инструменты не дают необходимого эффекта в достижении целевых показателей по выручке или окупаемости, — рассуждает С. Шиферсон. — Целью перепрофилирования является как раз повышение экономической эффективности проекта, увеличение его доходности. Исходя из этого, в случае удачной смены функционала ставки однозначно изменятся: уровень арендных ставок будет обусловлен новым назначением, цена продажи наиболее вероятно вырастет. Конкретные цифры определяются индивидуально».
«Необходимо оценивать временные и денежные затраты, а также технические возможности. Из последних, например, — необходимость пробивать стояки для каждого апартамента, так как изначально в офисном здании стояков в каждом офисе не предусмотрено, обычно они расположены в центральном ядре», — предупреждает Э. Ишметова.
Нетипичная история
Самый распространенный сценарий перепрофилирования: из офисов — в апартаменты или гостиницу. Но случаются переводы и менее типичные, в том числе это происходит и внутри одного и того же сегмента. «В прошлом году мы сменили специализацию одного из наших торговых центров «Мебель России» на Электрозаводской. Необходимость переформатирования данного объекта возникла из-за снижения числа покупателей мебели и товаров для дома, — рассказывает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. — Поэтому мы отказались от узкой специализации и, расширив состав арендаторов, сделали из него районный ТЦ. Кроме того, некоторые пустующие офисы, а также общественное пространство внутри и снаружи наших бизнес-парков мы используем в нестандартных целях, сдавая их как площадки для конференций, презентаций, выставок и других общественных мероприятий, тем самым расширяя круг своих потенциальных арендаторов».
Эвелина Ишметова в качестве примера не самой типичной истории приводит проект по реконструкции 39 старых кинотеатров в Москве. «Предполагается, что на месте некоторых объектов в дальнейшем появятся комьюнити-центры. Они будут представлять собой районные ТЦ, в которых помимо продуктового супермаркета и / или рынка будут размещены различные службы быта, а также всевозможные образовательные учреждения (детские кружки, центры досуга, обучающие курсы и пр.)», — рассказывает эксперт.
Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы и председатель жюри конкурса на реконструкцию кинотеатров, при объявлении первых концепций-победителей отметил, что таким образом будет решаться вопрос создания новых центров притяжения в периферийных районах, что особенно актуально в контексте полицентричного развития города.
Таким образом, перепрофилирование одних коммерческих объектов в другие идет сегодня двумя путями: и в рамках городских программ, и под действием кризиса на рынке коммерческой недвижимости. Пока оба вектора меняться не собираются, а значит, Москва еще увидит и устаревшие коммерческие объекты, получившие неожиданно вторую жизнь, и заселяющиеся жильцами экс-офисные центры.
Очевидно, что на восстановление рынка потребуется еще не один год, а получать выручку и как минимум сводить концы с концами нужно сейчас, считают большинство опрошенных экспертов. «Думаю, что именно это (практика переформатирования коммерческих объектов. — Ред.) будет основным трендом на рынке в ближайшие годы. Мы увидим массовую смену функционального назначения объектов или же более креативный подход к управлению существующими зданиями в прежнем целевом использовании», — резюмирует Э. Ишметова.